FIREをめざす方法はいろいろあります。
不動産投資も、その一つ。
Twitter（X）を見てて、不動産投資で成功している人いますよね。
わたしがリスペクトする田端信太郎さんも動画をあげておられました。
「うらやましなぁ〜」って思ってる人いますか？
はい、わたしですｗ
ってことで、不動産投資の本を読んでみました。
確実に儲けを生み出す・・・最高じゃねぇか。
ということで、自分用の記録で、この本で学んだポイントを記事にしています。
結論
この本を読んでの感想は、
- 物件を見つけるまでの具体的な動きがイメージしやすい
- 不動産投資の素人が「全体像を知る」のに、とてもわかりやすい
- ぼや～っと知ってた不動産投資について理解できる
- 不動産投資の、魅力と大変さがわかりやすい
です。
わたしの場合は、
不動産投資はやらなくてよい。
というか大変そうでやれない・・・。
株でがんばろう。
と、良い意味であきらめました。
わたしの場合はこういう結果でしたが、不動産投資気になってる人に超オススメです。
良い投資物件は、1,000件みて、1件ゲットできる世界
この本を読んで、一番勉強になったこと。
それは「1,000・30・3・1の法則」という不動産投資の鉄則。
投資物件をゲットするまでの、流れはざっくりこんな感じ。
1つの投資物件を見つけるまでに、1000戸分の資料を見るべき、とのこと。
大変ですが、これが現実。
プロの世界で、ゴミ物件をつかまされて、カモられないないようには、このぐらいの行動量が必要。
以下、フェイズ毎に要点をまとめました。
まずは、エリアを決める（1,000件）
まずは、物件探しをスタートするエリアを決めること。
その際は、
- 自分に縁（えん・ゆかり）があるエリアがいい
- 手堅いのは東京辺縁系
- 市区町村単位で人口が増えているところ
- 田畑が少ないところ
選ぶのが良い、とのこと。
くわしい理由は、ぜひ本書で読んでください。
東京辺縁系
東京辺縁系とは、大田区、杉並区、練馬区、板橋区、北区、足立区、葛飾区、江戸川区。
東京都で、不動産投資をしたい人ならこのあたりで探すと良いらしい。。
ちなみに、マイキーの地元の大阪府のデータを見てみたところ、
大阪府の辺縁系としては、吹田市、箕面市、茨木市あたりが条件としては良いんじゃなかと。
田畑が少ないところ
田畑がどれだけあるかがエリアを決めるときに大事、とのこと。
これは現地視察をすべき。
実際に視察するときは、あらかじめ農林水産省の農地を調べられるサイトから、調べておくとよさそうですね。
こういうのを見つつ、現地視察をすると効率的にエリアを選べそう。
規模・投資方針
エリアを決めたら、ここから物件探しに入ります。
大きく物件規模別で３パターンある、と書かれていました。
◆小規模戸建・アパート（約1,000~2,000万）
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書より引用
手頃だが収益性が低い物件が多い。
◆中規模木造アパート（約3,000~6,000万）
収益性は悪くないが、投資家に人気。
◆大規模アパート・マンション（約7,000万以上）
資金が必要。だが、競合は少ない。
これらの規模を決め方は、
- まず、年間でどのくらい不動産投資に予算を割りふるか（アロケーションですね）
- 目安として、資金の10倍借入できるとして方針を決めるのがgood
- 初心者は中古からスタート
- 新築には手を出さない
わたしは、この記事を書いている時点で約2,000万円の投資資金があります。
で、そのほどんどは株です。
10%の約200万円を不動産投資の資金にしたとして、その10倍の2,000万を借入できるとしたら、小規模戸建・アパート（約1,000~2,000万）の物件をねらう。
って考えになります。
不動産投資の良いところは、銀行から借入をおこせるところですよね。
もちろん、初心者は安い金利で借入するのは難しいとは思いますが、チャレンジしたくなりますね。
1,000件の物件資料みて、30件にしぼる
このフェイズは、「現地調査する価値がある物件を見つける」こと。
そのために、1,000件の物件資料（マイソク）を見て、30件にしぼります。
まさに、宝さがし。
この本には「確実に儲けるには、失敗しないこと」と書かれています。
そのためには、1%の掘り出しものを見つけないといけない。
カモられない物件を見つけないといけない。
と、書かれていました。
こういうフェイズでリサーチしていく、と書かれていました。
では、いきましょう。
以下、大事な点だけ抜き出しています。
詳しくはぜひ本書を読んでください。
NG項目のチェック
物件情報に以下が書かれてたら速攻で候補からはずす。
特に、不動産投資の素人なら「絶対に外さないといけない」と書かれてました。
マイソクに下記が書かれていたら即効NG
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書より引用
１、「再建築不可」と書かれてる
２、権利欄に「借地件」または「地上権」と書かれてる
３、「市街地調整区域」とか「非線引区域」って書かれてる
「再建築不可」と書かれてる
「再建築不可」は、書いてるとおり、
- 倒壊とかが起こっても再建築できない
- 更地にしても駐車場にもできない
- 書いてなくても「幅員４ｍ以上、間口２ｍ以上」になってなければ同じで注意
- 「43条但書」「建築審査会」と書いてあっても同じことで注意
- 出口戦略で売れない
- まず、銀行融資はつかない
と、めっちゃ怖い事実が書かれてました。
投資しようとしている初心者の方はストップした方がいいですよ。
そのほかの項目も、「所有権」以外はNG、「市街化区域」ならOKと書かれていました。
素人投資家が「再建築不可」の物件をつかんでしまったら、資産形成が10年ぐらい遅れるとのこと。
おーこわ💦
定量評価（数字で評価）
NG項目のチェックで足切りをしたあとは、「収益性」と「資産性」の視点で定量評価する。
このあたりの内容はこれまで全く知らなかったので、勉強になりました。
株への投資ともつながります。
「収益性」のチェック
NG項目チェックで足切りをした後は、その物件は「どこまで儲けてくれるのか」をチェックします。
チェック項目はコチラ。
１、表面利回り８％未満は対象外（※東京都の場合として）
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書より引用
２、稼働表面利回りを確認すること
8%を下回ると、諸々の諸経費を勘案すると赤字になりやすい。
こういう物件は、素人なら選ばない方が良い、と書かれていました。
また、エリアによっては「表面利回り」じゃなくて「稼働表面利回り」を見ないとうまくいかない。
稼働表面利回り = 表面利回り × 稼働率
稼働率は、現在の入居者だけをみずに、現場に行って自分で周辺とあわせて確認した方が良い。
売却したいがために、無理やり満室にしているケースもあるらしいです。
「資産性」のチェック
次に、その物件の資産としての価値をチェック。
チェックの仕方はこれ。
１、相続税路線価から積算価格を出して、そこから「実勢価格」を見る
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書より引用
２、「土地値割合」を見比べて、複数の物件を比較する
まずは、実勢価格の出し方です。
その土地の単価と、物件の土地の面積をかけます。
これによって、その不動産の「元値」を出します。
積算価格 ＝ 土地の価格（相続税路線価）× 土地面積
積算価格に「÷0.8」して「実勢価格」を出す。
これが、実際の取引価格に近い価格になる。
0.8で割るのは、諸経費とか手数料とかそういうのを暫定で折り込んでいる位置づけとなる。
実勢価格 ＝ 積算価格 ÷ 0.8
つまり、「実勢価格」と「物件の金額」が、近いほど投資家にとって美味しい物件。
だから、大人気ですぐに買い手がついちゃう、とのこと💦
次に、土地値割合の出し方です。
その物件の真の価値に対して、何倍の売値で売り出されてるかが「土地値割合」。
土地値割合 ＝ 物件価格 ÷ 実勢価格
なので、この割合は小さいほど買い手にとっては美味しい。
1倍未満があればスーパーラッキー、1.5倍までであれば対象としても悪くない、融資もつきやすい、とのこと。
これ以上は共同担保が求められたり、そもそも不利な物件。
手を出すべきじゃない。
定性評価（Googleストリートビューでみる）
定量チェックした物件に最後に定性チェックして、現地調査にすすめる物件を選定する。
主に見るポイントは下記とのこと。
１、物件の見た目
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書より引用
２、立地、周辺、周辺施設、道路の状況、間取り
３、築年数
物件の見た目は、Googleストリートビューで確認する
その際は、撮影日に注意した方がいいらしい。
周辺環境もついでにみて、イメージをふかめる。
築年数は、古すぎると融資がつきにくい、とのこと。
これらの定性評価をして、突破した物件を「現地調査」していく。
その際のポイントは以下。
１、場所・駅の便利さ
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書より引用
２、建物、設備
３、土地値割合
４、利回り
５、入居率
あと、このタイミングで不動産業者に聞いた方が良いこと、と聞かない方が良いことがある。
売主の個人情報、売却理由、住民の情報など取引に関係ないことを聞かない方が良い、とのこと。
現地調査、買い付け、銀行探し（30件→3件）
ここでやっと、実際に物件をみて、買い付け申込をいれるフェイズ。
負けない不動産投資は、大変ですね💦
スピーディな現地調査
このフェイズのゴールは「買付申込をスピーディに入れる」ことと「物件をゲットする」こと、とのこと。
物件発見～7日以内に現地調査するぐらいのスピードで、現地調査を行う。
なので、見るポイントは最低限のポイント。
「大きなひび割れ」とか「腐り」とか「ゴミが散乱してないか」とかなどのわかりやすいポイントにしぼる。
あとは、ご近所さんに話しかけて、住みやすさとか聞くのが良いらしいです。
ここで、大きな問題が無ければ、買付申込するぐらいの判断スピード。
かなり早い意思決定をしないといけないんですね。
買付申込（申込書の提出）
いかに自分が買える人間であるかをアピールする、事がキモ。
「情に訴えかける系」の記述はしても意味なし、むしろ逆効果らしいです。
銀行探し
物件探しも大変だけど、銀行探しも地味に大変そうだなぁと印象を受けた。
順番としては「物件探し」→「銀行探し」。
なぜなら、銀行は物件の資産価値を融資判断に使うから。
都銀は審査が厳しめなので、地銀、信金・信組を狙うのが良い。
最低でも10件ぐらい金融機関のアタックリストを作って、アプローチすべし、と紹介されていました。
金融機関の制約条件を確認すること。
よくあるのは「年収の基準」「資産負債のバランス」「返済比率」。
年収が高くても預貯金がないと低評価になる、らしいです。
あらためて、がっつり現地調査（買付申込後）
買付申込を入れて～14日ぐらい。
物件に致命的な欠陥があった際は、取り下げが出来るフェイズ。
なので、このフェイズはとても大事。
改めて、物件をじっくり調べる必要がある。
調べ方は「写真撮影」。
売主に許可を取って、撮影をしに行く。
見るポイントは、
１、物件の状況
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書より引用
２、管理の状況
３、周辺の環境
×
上記を昼、夜、平日、休日、晴れ、あめ
いろんなシチュエーションで視察できると理想、とのこと。
行動の多さと速さ、両方が必要ですね。
やっぱ、不動産投資は大変だ💦
ついに、1件ゲット！（3件→1件）
管理会社の探し方など、実際に物件をゲットした後の動きが紹介されてました。
この記事では割愛しますが、とても分かりやすかったです。
というか、ここからがやっとスタートなんですよね。
不動産投資は大変だ💦
不動産投資にチャレンジ！？
不動産投資の全体像を知れて、とても勉強になりました。
私は、（良い意味で）私は不動産投資は「まだ、手は出さないでおこう」という思いになりました。
そういった意味でも、とても読んでよかった。
不動産投資の全体像を知りたい方には、とてもオススメの本です。
